Красавина Елена

Советник по зарубежным инвестициям


Previous Entry Поделиться Next Entry
Спор о деньгах №178. Хороший доход от недвижимости?
elena_krasavina
Удивительно, но факт: согласно Всероссийскому центру изучения общественного мнения (ВЦИОМ), россияне считают наиболее привлекательным способом вложения денег – недвижимость.



А уж если речь идет о пассивном доходе, то тут ни о каких других способах даже не заикайтесь! Недвижимость – и точка! Ну как же?! Она ведь и в цене ВСЕГДА растет, и доход от аренды приносит!

По роду своей деятельности, я часто встречаюсь с клиентами, которые самостоятельно и на довольно высоком уровне инвестируют в недвижимость и занимаются этим много лет. Все они утверждают, что доходность по объектам недвижимости составляет максимум 6-7%.

Именно поэтому, я решила провести что-то типа модного «журналистского расследования» и найти реальные примеры с расчетами. Поскольку я лично в «живую» недвижимость деньги не вкладываю, изначально считая занятие сие делом неблагодарным и невыгодным, я пошла «побираться» по клиентам и коллегам. «Подайте, кто сколько может, реальных примеров с расчетами по объектам недвижимости».
В результате, благодаря добрым людям, у меня на руках сегодня есть 2 абсолютно реальных примера о доходности объектов недвижимости.

Посчитаем вместе?


В связи с большим количеством рисунков и графиков, продолжение рассылки - здесь.

  • 1
Не сомневаюсь в твоей правоте. ВОт только с квартирой важен такой момент, что в ней можно жить:) Т.е., если мы берем семью со средним доходом и несколькими детьми, то вложения в квартиру, которую сейчас можно сдавать, а потом передать выросшему ребенку, - это отличные вложения, на мой взгляд. ТАк что да, я - за недвижимость.

Лен, ты говоришь уже про совсем другие цели. Одно дело - когда человек покупает квартиру для того, чтобы получать с нее пассивный доход. И совсем другое - как приданое детям - а пока не нужно и чтобы пустая не стояла - почему бы и не посдавать.
И та, и та цель имеет право на жизнь)) Только в первом случае не факт, что овчинка стоит выделки. Во втором случае - совсем другой разговор.

Лена, я не вижу разницы, если честно. Оба варианта - это вложение в недвижимость. Если она бессмысленна (а здесь я с тобой скорее соглашусь - она как минимум не бесспорна), то она бессмысленна в обоих случаях. Смотри:
1. Ты сравниваешь покупку недвижимости для "пассивного дохода" с инвестициями этих же денег в другое место. Предположим, недвижимость приносит X%, твой вариант - Y%, и при этом ты говоришь, что Y > X.
2. Тогда сравним покупку недвижимости для себя (дохода ноль) с "твоей" инвестицией (доход Y%) минус съём квартиры (в первом приближении всё те же X% - во Франции надо бы добавить разные налоги, и совершенно не факт, какой знак будет в итоге у этой поправки). То есть, некая положительная величина по сравнению с нулём. Вывод всё тот же - недвижимость в этих условиях покупать бессмысленно, даже если это "для себя".

Вот что работает - так это вера, что во всех остальных вариантах тебя обязательно кинут. Акции плохие насоветуют, счёт закроют, за границу не выпустят и всё такое. Зато квартира - она как была твоей, так и останется (людям нужно почаще перечитывать историю родной страны, но они этого не делают). Оттуда и вылезает 51% в опросах.

Оттуда же (но это уже следующая серия) вылезает твой вывод - конечно, если 51% страны верит, что один актив выгоднее другого, спрос на него повышает цену, и делает его менее выгодным. Для людей, верящих в выгоду инвестиции в недвижимость - опускает до уровня равновесия. Для нас с тобой - существенно ниже.

Саш, я в таких случаях всегда вспоминаю Кийосаки с его незабвенным "актив-пассив"))

И таки получается, что если мы хотим купить актив (то, что приносит деньги в кошелек) - то мы должны очень хорошо оценить эту самую эффективность от актива. Взвесить все За и Против. Ну и тогда, да, в большинстве случаев получится, что квартира в Москве - это сейчас совсем не выгодный актив.

И другое дело, если мы хотим купить именно квартиру как пассив, то есть то, что не будет приносить нам хороший доход, но пойдет как жилье для наших детей. Тут нам, по сути, все равно, сколько эта квартира будет приносить деньги до того, как превратится в пассив для наших детей. Потому что мы изначально покупали ее не как актив.

То есть, если мы посмотрим на это через призму книг Кийосаки, то мы увидим, что в двух этих случаях мы покупаем абсолютно разное: в первом - актив, а во втором - пассив. Потому и оценивать мы будем в первом случае - доход, а во втором - всё для проживания))

Ну а то, что "выгодней было бы пока эти деньги вложить в другие активы, а потом, когда необходимо, купить недвижимость для детей" - это уже совсем другая история)) Ты про нее говоришь? В этом случае в ход уже идет психология, нежели материальная выгода))

P.s. Кстати, там новостей по интересующему меня вопросу нет пока? ;)

Я говорю о том, что можно пассив не покупать, а снимать. То есть, психологический фактор какой-то есть, но исключительно от факта владения или не владения, а не от того, где ты в итоге живёшь (у меня в обоих сценариях ты живёшь в одном и том же месте).
P.S. Я тебя не забуду ;-) Как только Юля что-то скажет, я тут же тебе напишу!

а-а-а. ну да)) Тут именно психологический фактор имеет бо-о-ольшое значение!
Признаться, для меня тоже было так. Одно дело - жить на съемных квартирах без семьи. Другое - когда есть маленький ребенок, которому для медицины и образования нужна официальная регистрация. А у нас с регистрацией от арендаторов - вообще труба)) Вот и получается, что в российских реалиях - собственная квартира - это единственная возможность получить статус "не твари дрожащей, а право имеющей"))
За границей, я знаю, во многих странах с этим гораздо проще и "ближе к людям"!

P.s. ок. Ждем-с!

  • 1
?

Log in